En immobilier d’entreprise, plusieurs types de contrats peuvent être envisagés : vente utilisateur, vente à investisseur, Vente En l’Etat Futur d’Achèvement, Sell and Lease back … Il n’est pas toujours évident de s’y retrouver.
Unicorns Immobilier d’Entreprise fait un tour d’horizon sur les principales caractéristiques de ces contrats pour vous aider à mieux comprendre leurs nuances.
📃Vente à utilisateur
Vous envisagez d’acheter un bien pour votre activité professionnelle ? Il s’agit d’une vente à utilisateur.
Lors de l'acquisition d'un bien, plusieurs critères doivent être pris en compte afin de répondre aux besoins opérationnels, financiers et stratégiques de l'entreprise :
✔️ Critères de choix de l'entreprise : L'emplacement, la taille, la disposition, et les caractéristiques techniques du bien doivent correspondre aux besoins spécifiques de l'activité.
Il est essentiel de s'assurer que le bien favorise l'efficacité opérationnelle et soutient les objectifs de croissance de l'entreprise.
Des critères financiers, tels que le coût d'acquisition, les frais d'entretien et les potentiels coûts de rénovation, sont également déterminants dans la prise de décision.
✔️ Démarche RSE (Responsabilité Sociétale des Entreprises) : L'acquisition d'un bien immobilier peut également refléter l'engagement de l'entreprise envers des pratiques responsables et durables.
Cela inclut la sélection de bâtiments écologiques, certifiés HQE (Haute Qualité Environnementale), BBC (Bâtiment Basse Consommation), ou répondant à d'autres normes environnementales. L'intégration de technologies réduisant l'empreinte carbone, la gestion efficace de l'énergie, et l'accès à des moyens de transport durables (comme les transports en commun ou des infrastructures pour vélos) sont autant d'aspects qui témoignent d'un engagement envers la RSE.
✔️ Situation et accessibilité : La localisation du bien joue un rôle crucial. Une bonne situation géographique facilite l'accès pour les employés, les clients, et les partenaires. Les entreprises privilégient souvent des emplacements proches des principaux axes de transport, dans des zones dynamiques et bien desservies, ou dans des quartiers d'affaires qui peuvent offrir des synergies avec d'autres entreprises.
Le choix de la zone géographique peut dépendre également de l'étendue géographique des opérations d’une entreprise et de sa nécessité de proximité avec ses clients, fournisseurs ou partenaires. Par exemple, une entreprise à vocation locale privilégiera un emplacement au cœur de sa zone de clientèle, tandis qu'une entreprise à vocation nationale ou internationale pourra rechercher un emplacement stratégique à proximité d'infrastructures de transport majeures comme les gares, aéroports ou axes autoroutiers pour optimiser la logistique et les déplacements.
✔️Environnement et cadre de travail : L'environnement immédiat du bien immobilier influence le bien-être des employés. Un cadre agréable, avec des espaces verts, des commodités à proximité (restaurants, services divers), et un environnement sécurisé est souvent privilégié. De plus, la qualité de l'air, la luminosité naturelle, et l'aménagement des espaces contribuent également à créer un environnement de travail sain et agréable.
📃Vente à investisseur
Vous cherchez à optimiser la rentabilité de vos investissements immobiliers et à accroître votre patrimoine ? Dans ce cas, vous pourriez être intéressé par une vente à investisseur. Ce type d'achat consiste à acquérir un bien immobilier déjà loué à des tiers, dans le but de générer des revenus locatifs et d'obtenir un retour sur investissement.
Lors d’une vente à investisseur, plusieurs critères sont à considérer pour évaluer la qualité et la rentabilité potentielle du bien :
✔️Surfaces et typologie du bien : Il est important d'examiner la configuration du bien, sa modularité, et sa capacité à répondre à la demande locative sur le marché qui sont des éléments clés qui influencent la rentabilité et la valorisation du bien à long terme.
✔️Loyers et revenus locatifs : Le montant des loyers perçus constitue l'un des principaux indicateurs de la rentabilité d'un investissement immobilier. Il est essentiel de vérifier que les loyers sont alignés sur les prix du marché local, et de considérer la possibilité d'indexation ou de révision des loyers.
✔️État locatif et taux de vacance : L'étude de l’état locatif du bien permet notamment d’identifier les éventuels risques de vacance locative. Un taux de vacance faible est généralement synonyme d'une forte demande locative et d'une stabilité des revenus. Inversement, un taux de vacance élevé peut indiquer des difficultés à louer le bien, ce qui impacte directement la rentabilité de l'investissement.
✔️Échéances de fin de bail : Les échéances des baux en cours sont également un facteur déterminant. Un bien avec des baux à long terme peut offrir une sécurité accrue et une visibilité sur les revenus futurs. En revanche, des baux arrivant à échéance prochainement peuvent représenter un risque ou, à l'inverse, une opportunité de renégocier les conditions locatives ou de repositionner le bien sur le marché.
✔️État général et besoins en rénovation : L’état général du bien, y compris son entretien, ses équipements, et la nécessité éventuelle de travaux de rénovation ou de mise aux normes, doit également être pris en compte. Des travaux importants peuvent grever la rentabilité à court terme, mais améliorer la valorisation du bien et son attractivité locative à long terme.
📃Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
La VEFA, communément appelée vente sur plan, est un contrat par lequel un acquéreur achète un bien immobilier avant l'achèvement de sa construction. Dès la signature du contrat, l'acquéreur devient immédiatement propriétaire du terrain et acquiert progressivement la propriété de l'immeuble au fur et à mesure de l’avancement des travaux, jusqu'à la livraison finale du bien.
✔️La pré-commercialisation : Avant même le début des travaux, les promoteurs immobiliers lancent une phase de pré-commercialisation pour vendre une partie importante des lots sur plan. Cette phase est cruciale, car elle permet de sécuriser le financement du projet grâce aux acomptes versés par les acquéreurs et de démontrer la viabilité commerciale du programme immobilier. Les ventes réalisées pendant cette période bénéficient souvent de conditions avantageuses, telles que des prix de lancement ou des options de personnalisation du bien.
✔️Engagement sur les normes énergétiques et environnementales : La VEFA permet aux acquéreurs de bénéficier des dernières avancées en matière de normes énergétiques et environnementales. Les biens neufs construits sous ce régime doivent respecter les réglementations en vigueur, telles que la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020), qui impose des critères stricts pour une consommation énergétique réduite et une empreinte carbone maîtrisée. Cela inclut l’utilisation de matériaux durables, l’isolation thermique renforcée, et des systèmes de production d’énergie renouvelable comme les panneaux solaires ou les pompes à chaleur.
✔️Décret tertiaire pour les bâtiments de plus de 1 000 m² : Pour les immeubles à usage tertiaire de plus de 1 000 m², la VEFA doit intégrer les exigences du décret tertiaire, qui impose une réduction progressive de la consommation énergétique des bâtiments existants ou à construire. Ce décret oblige les propriétaires à mettre en place des actions visant à réduire de manière significative la consommation d’énergie des bâtiments, avec des objectifs de réduction chiffrés à atteindre d'ici 2030, 2040 et 2050. Les programmes VEFA doivent donc prévoir des solutions architecturales et techniques pour respecter ces obligations réglementaires, comme l'installation de systèmes de gestion de l'énergie et l'amélioration de l'efficacité des équipements.
📃Sell and Lease Back
Propriétaire qui vend le bien immobilier qu’il occupe à un investisseur, et loue immédiatement ce même bien auprès du nouveau propriétaire.
L'opération se décompose en deux phases principales :
- Vente : L'entreprise vend le bien immobilier à un investisseur.
- Bail : L'entreprise signe un contrat de location avec l’acquéreur, lui permettant de continuer à utiliser le bien moyennant un loyer.
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ET LA PROMESSE ?
📃Promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente)
Il s’agit d’un avant contrat. Accord bilatéral dans lequel le vendeur et l’acquéreur s’engagent mutuellement à conclure la vente à un prix convenu. Cette promesse engage, dès sa conclusion, les deux parties. Le transfert de propriété prend effet lors de la signature de l’acte définitif de vente.
📃Promesse unilatérale de vente
Il s’agit d’un avant contrat. Accord unilatéral dans lequel le vendeur s’engage à vendre le bien à un prix déterminé, laissant l’acquéreur libre de décider s’il souhaite acheter ou non dans un délai fixé. L’acquéreur dispose d’une option qu’il lui appartient de lever ou non.
A chaque projet immobilier correspond un contrat ! Les consultants d’Unicorns sont à vos côtés pour trouver le bien idéal pour votre projet. Ensemble, allons plus loin !
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Contact : Lucie Breton, CEO de Unicorns Immobilier d'Entreprise (lucie.breton@unicorns-ie.com)